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La gestion d’actifs immobiliers comme métier financier à part entière

Comme pour toute activité qui se professionnalise, de nouveaux métiers apparaissent, le plus souvent chez les investisseurs institutionnels. Les fonds d’investissement étrangers sont également très présents.

On peut citer plusieurs raisons à la profonde mutation du métier de gestion d’actifs immobiliers, plus connue sous le nom anglo-saxon de real estate investment . Des évolutions réglementaires d’une part, avec notamment la création des SIIC et l’application de la loi Auguet, mais surtout une concurrence des acteurs internationaux sur le marché parisien et des quelques autres grandes villes françaises (Lyon, Lille, Marseille, etc.).

Forts de la montée du prix de la pierre, les investisseurs institutionnels réévaluent à la hausse leur volonté d’exposition sur cette classe d’actif, certes moins liquide que les actions ou les obligations, mais nettement plus stable et rentable.

Selon une étude de CB Richard Ellis, la part des actifs détenues par les institutionnels en immobilier devrait doubler d’ici à quelques années, passant de 6,5 % à ce jour à une proportion comprise entre 10 et 15 %.

Au final, le marché se tend. Selon Erick Atunyer, DRH de IXIS AEW Europe, filiale de gestion d’actifs immobiliers de IXIS CIB, la diminution des niveaux de rendement qui va de pair avec le renchérissement des produits nécessite :

  • une exigence de performance de plus en plus grande de la part des investisseurs ;
  • une gestion des risques de plus en plus précise et adaptée ;
  • une très grande réactivité des équipes .

    Concrètement, les investisseurs institutionnels (compagnies d’assurance, mutuelles, caisses de retraite), qui possèdent l’essentiel du parc immobiliers non détenus par les particuliers, veulent désormais une gestion de leurs actifs immobiliers aussi actifs que celle de leurs actifs financiers (actions, obligations, etc.).

    Senior banker

    Les banques l’ont bien compris en faisant la promotion de supports d’investissement nouveaux (fonds d’investissement immobiliers) gérés par des équipes dédiées. Sous leur impulsion, on est donc passé de la gestion des biens immobiliers en direct, à une gestion plus rationnelle. Pour faire face à ces défis, la qualité des équipes est primordiale, aussi bien en front office (investisseurs et asset managers) que dans le cadre des fonctions support , indique Erick Atunyer.

    A l’instar des autres produits financiers, ces équipes se déclinent en différents maillons, depuis l’investissement initial, jusqu’à la gestion des biens. Le front office se doit de plus en plus d’originer des deals, ce qui nécessite une parfaite connaissance des acteurs, du marché, et de posséder des qualités de négociateur à un niveau élevé , décrit Erick Atunyer. En aval, l’asset manager dont le rôle consiste à valoriser l’actif (gestion du bail) se doit avant tout de posséder une culture immobilière , complète-t-il.

    Pour compléter ce tableau et approfondir le parallèle avec les produits bancaires classiques, Erick Atunyer évoque l’apparition récente d’un nouveau métier au sein de la banque : le portfolio manager qui reste l’interlocuteur privilégié des principaux mandants (investisseurs) et dont le rôle peut s’assimiler à celui d’un senior banker . Existent également les métiers de gérant de fonds et de gérants de risques.

    Quatre types d’acteurs interviennent sur ces métiers. Les investisseurs eux-mêmes qui n’ont pas encore franchi le pas de l’externalisation de la gestion. Suivent les banques d’investissement qui veulent se tailler une part du gâteau, et les sociétés de conseil en immobilier d’entreprise comme CBRE ou Jones Lang Lassalle, mais dont la présence est encore balbutiante. Enfin et surtout, les fonds d’investissement étrangers. Aujourd’hui, 40 % des nouveaux investissements faits à Paris sont réalisés par des fonds allemands ou américains.

    Salaires encore modestes

    Chez les institutionnels, les salaires n’atteignent pas encore les sommets de la banque d’investissement classique. Selon une enquête menée par le cabinet de recrutement Hays international, ce sont les responsables d’investissement (front office) qui bénéficient des meilleures rémunérations : 68 000 euros par an pour une personne ayant entre 5 et 10 ans d’expérience, avec un maximum de 75 000 euros constaté. En comparaison, un asset manager touche 55 000 euros en moyenne.

    Récemment, les augmentations de salaires ont été plutôt contenues. En revanche, Hays International observe une tendance à instaurer des systèmes d’intéressement et de parts variables chez les institutionnels.

    Au sein des fonds d’investissement de type anglo-saxons, les salaires sont plus généreux. A niveau d’expérience égal, un responsable d’investissement est payé 90 000 euros par an, soit 30 % de plus que chez un investisseur institutionnel. Un asset manager est lui-aussi mieux payé, soit 70 000 euros. Un contrôleur de fonds peut aspirer au même salaire.

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